In de vorige column heeft kantoorgenoot Mario Biesheuvel al melding gemaakt van de komst van de Wet vaste huurcontracten die naar verwachting vanaf 1 juli 2024 zal gaan gelden. Een nieuwe huurder krijgt vanaf dat moment meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd. Een verhuurder mag een huurder vanaf 1 juli 2024 dus niet meer een huurcontract van bepaalde duur aanbieden. Zo krijgen huurders meer zekerheid over hun woonsituatie. Hierna volgt meer informatie over deze nieuwe wet en met name waar nog wel een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden gesloten.
In bepaalde gevallen zijn namelijk uitzonderingen mogelijk. Voor specifieke groepen kan een huurcontract van bepaalde duur wel uitkomst bieden. Zij mogen vanaf 1 juli 2024 een huurcontract voor maximaal 2 jaar krijgen.
De bestaande huurcontracten van tijdelijke aard zoals die wie vanaf 2016 al kennen blijven ongewijzigd. Hierbij gaat het om een huurcontract via de Leegstandswet, tussenhuur en de diplomatenclausule, doelgroepcontracten, hospitaverhuur en een huurcontract ‘dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is’.
Ook huurcontracten voor bepaalde tijd die voor 1 juli 2024 zijn gesloten, lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen. Wordt het huurcontract verlengd? Dan wordt het een huurcontract voor onbepaalde tijd. Even een tip. Indien u voor 1 juli 2024 een huurovereenkomst sluit die ingaat na 1 juli 2024 dan ook valt deze huurovereenkomst – voor zover het zich nu laat aanzien – nog onder het “oude” recht.
De groepen die onder de nieuwe wetgeving nog wel voor een huurcontract voor bepaalde tijd met een maximumduur van twee jaar in aanmerking komen zijn:
- Studenten die tijdelijk voor studie in een andere plaats moeten huren dan waar zij wonen;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen.
- Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren en dat kunnen aantonen.
- Huurders met wie de verhuurder een tweede kanscontract aangaat: huurders waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte.
- Personen tussen de 16 en 27 jaar oud die na overlijden van de ouder/verzorger (de hoofdhuurder) de huurovereenkomst overnemen.
- Mensen met kinderen die scheiden of aantoonbaar niet meer samenwonen en tijdelijk een woning huren om dichtbij hun kind of kinderen te blijven wonen.
- Huurders die op de Waddeneilanden werken en normaal in een andere plaats wonen.
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.
Aan deze groepen personen mogen verhuurders een huurcontract voor bepaalde tijd aanbieden. Daarnaast blijven het huurcontract via de Leegstandswet, de tussenhuur/diplomaten clausule huur en hospitaverhuur wel gewoon mogelijk. En natuurlijk kunt u uw vakantiehuisje blijven verhuren.
Bij het opzeggen van de huurovereenkomst gelden vanaf 1 juli 2024 ook weer de wettelijke opzeggronden. Wel komt er een nieuwe opzeggingsgrond bij en wordt de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid.
De nieuwe opzeggingsgrond is dat na de afgesproken huurtermijn de huurovereenkomst mag worden opgezegd ten behoeve van verkoop. Koop breekt dus in dit geval wel de huur. Dat lijkt heel wat maar in de praktijk valt dat tegen. Het mag namelijk alleen als de verhuurder een natuurlijk persoon is die trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, en niet meer dan 1 woning verhuurt. Dit moet in de huurovereenkomst staan. De overeengekomen termijn is maximaal 2 jaar. De verhuurder moet minimaal 2 jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning gewoond hebben. Een verhuurder mag eenmalig op deze grond de huur beëindigen en moet dit melden bij de gemeente.
De uitbreiding van het dringend eigen gebruik is dat de verhuurder na de afgesproken termijn de huur mag opzeggen om de huurwoning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zoals de ouders of kinderen. Dit moet wel van tevoren in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
Het is wel verstandig als er sprake is van een uitzondering zoals hiervoor beschreven dat dit goed in de huurovereenkomst wordt vastgelegd.
Heeft u hierover vragen dan kunt u uiteraard contact opnemen met DHC Advocaten. Wij staan u graag met raad en daad terzijde.
Namens DHC Advocaten
Jan-Rob van Manen
Bouw, vastgoed en overheden, Onderneming en bedrijf, Arbeid en inkomen